——仙桃市刘口村拆迁改造启示录
仙桃市委政研室调查组

        3年前，这里是一个破、矮、旧的棚户区，一个穷、乱、差的落后村。
        3年后，这里一幢幢高层建筑拔地而起，成了人人赞不绝口的宜居社区，成了远近闻名的文化美食街——沔街，成为全国各地考察团到仙桃点名参观的亮点。
        这就是刘口村，一个在城乡一体化建设中成功转型的刘口村。
        作为仙桃市城乡一体化建设的先行者，刘口村探索出了“改造符合规划、土地依法拍挂、优先安置群众、税费予以奖返、政府政策扶持”的城中村改造新模式，形成了“城市得形象、社区得环境、村级得发展、群众得实惠、子孙得保障”的良好效应。
        刘口村的成功实践，给城乡一体化建设和城中村改造以深深启示。
        启示之一：
        坚持用发展改善民生，既重村庄形象的脱胎换骨，更重村级经济的持续发展，是拆迁改造成功的前提
        刘口村在谋划和启动城乡一体化试点时，一开始就把眼前的拆迁改造与今后的长远发展，把村民幸福指数的整体提升与村集体经济的培育壮大统筹考虑，在新的起点上推进发展成果共建共享。
        ——在抢抓机遇中推进创业转型。刘口村隶属沙嘴街道办，辖7个村民小组，2860人，土地500亩。村民主要靠种地、打工、办小手工作坊过日子，人平纯收入不到4000元，村级负债100多万元，是十里八乡人尽皆知的“穷窝子”。近几年，随着城市建设进程加快，特别是南城新区的大手笔推进，一度远离城区中心的刘口村，渐渐发现自己变成了村中村，变成了一块待开发的热土。以支部书记朱腊章为首的新一届村级领导班子走马上任后，毅然决定抢抓机遇，借势推进刘口村跨越转型。从2006年开始，他们果断请武汉理工大学专家帮助做村级改造规划，连年请村里的党员代表、村民代表、“知名人士”、“房头”代表，下武汉，赴深圳，去珠海，参观学习各地的城乡一体化改造经验，在“借脑”、“洗脑”、“换脑”中，破除村民怕失地失居失业、怕少数人得利、怕肥水外流等思维定势。机遇总是青睐有准备的人。当市委、市政府决定在全市开展城乡一体化试点，加快推进城中村改造进程时，刘口村由于“两委”思想解放、前期工作扎实、群众基础较好，顺利入围全市首批14个城中村改造项目“笼子”，并率先拉开了拆迁改造序幕。目前全村7个小组有4个实现成建制拆迁改造，另外3个小组也即将跟进。刘口村的发展，正在由自然村落向城市社区，由典型农民向现代市民，由传统农业向二、三产业跨越转型。
        ——在以地换房中推进物业富民。土地是刘口村最大、最具价值的资产资源。刘口村意识到，城中村改造不能简单理解为拆旧房盖新楼，必须利用土地杠杆，做足土地文章，力争在物业重建中真正使村民富裕起来。按照街道办、村与开发商签订的合作协议，村里从拆迁土地中拿出一半，以市场价为基准向开发商挂牌出让，市政府适当予以政策优惠，并由开发商垫资新建还建房和社区公共服务设施。目前，11万平方米约1000套还建房已经建成，村民全部洗脚上楼。每户除获得数额不低的拆迁补偿款外，还可分得总面积300平方米还建房，15平方米左右的车库。按市场现值计算，每户现已到手的物业价值都在100-200万元。昔日主要靠微薄的土地产出和打工维持生计的刘口人，家家户户一夜之间成了百万富翁。
        ——在提升区位中推进产业强村。刘口村地处新旧城区交汇部，有区位优势，但由于南有沪蓉高速横断，东有高架桥分隔，中有高压电线贯穿，发展定位一直比较模糊。市委、市政府创造性提出，在“高压走廊”沿线以刘口村为样板，规划建设一个4.8公里长的文化美食街——沔街，同时投资1.5亿元在其附近高标准建设3.4公里长的汪洲河城市公园，加快打造仙桃版的“楚河汉街”。刘口村果断请专家做村级发展规划和产业定位，并投资4000万元建成集餐饮、文化、旅游、商铺于一体的文化美食街（沔街首期），使刘口村的人气指数迅速攀升，集体经济由一产业向二、三产业转移的定位渐次清晰。目前，村里成立了工贸发展股份有限公司，专门负责整个文化美食街餐饮产业管理、周边商铺出租和旅游工艺品销售，负责整个村级集体资产的运营与发展。今年村集体固定资产超过2.5亿元，收益超过350万元，未来可望超过千万元，自我造血功能显著增强。
        启示之二：
        坚持最大限度惠民利民，既让村民住上好房子，更让村民过上好日子，是拆迁改造成功的核心
        城中村改造难，核心是各方利益难以平衡。拆迁改造中，市、街道办、村坚持把村民的现实利益和长远利益放在首位，妥善处理村民、村集体、开发商和政府之间的利益博弈。
        ——村民利益最大化。市、街道办、村心往一处想，从拆迁补偿、新房分配、环境改造、社会保障、就业安置等方面，尽可能为村民争取最大利益，解决村民变市民的后顾之忧。旧房拆迁按250-380元/平方米标准补偿，实行现金支付，每人每月另按100元标准发放租房补贴。还建房分配实行户均300平方米，避免贫富差距拉大。村里还拿出集体经济收益的49%为每人分红，今年人均可分红1500元，明年可达到3000元。投资1300万元建成功能完善、标准一流的社区服务中心、村民广场和荆楚第一戏楼，居住环境舒适程度远远超过周边小区。将45岁以上的男性、40岁以上的女性，按介于“新农保”和城镇养老保险之间的标准，集体办理养老保险。同时，优先在文化美食街为村民提供绿化、装修、保安、后勤、营销等就业岗位200多个，每个岗位年收入都在2万元左右。眼下，村民不仅自己衣食无忧，子孙后代的美好未来也清晰可见。
        ——集体利益保障化。在拆迁改造过程中，刘口村牢牢把握壮大村集体经济这根主线，对改造后的集体资产坚决不搞竭泽而渔、一次分光，而是实行村民与集体捆绑式发展，由村里注册成立的工贸发展股份有限公司，对集体资产及其运营进行管理。街道办、经管站将公司资产财务纳入“三资”管理范畴，同时聘请村里老党员和群众代表，组成理事会和监事会，监督约束公司规范运营。公司每年对村民进行分红后，留下51%的利润用于村集体经济再发展，形成“鸡生蛋，蛋孵鸡”良性循环。
        ——开发商利益合理化。在保证村民利益、集体利益的前提下，刘口村寻求开发商利益合理化，而不是暴利化。市、街道办、村根据房地产市场平均利润状况，从353亩开发用地中单独拿出185亩供开发商自主开发。以目前3.8的容积率计算，扣除为村里垫资开发的还建房、公共服务设施和须出资新建的教育设施成本，开发商每平方米赢利大概在1000元左右，基本控制在合理的区间范围。
        ——政府服务无偿化。市委、市政府按照只予不取、不与民争利的原则，对刘口村的拆迁改造实行“三个奖返”：一是奖返土地出让金。市政府对185亩土地进行招拍挂，市级收益部分分文不取。按120万元/亩的摘牌价计算，已有2.2亿元资金全部返还给村里。二是奖返行政事业性收费。对规划勘测费、建设配套费等各种应缴纳的市级行政事业性收费，按175元/平方米的打包价格先向开发商收取，再全部返还给村里。三是奖返税收。对拆迁改造过程中出现的各种地方税收，如建安税、营业税等税收，按实际入库情况全部返还给村里。通过“三个奖返”，政府真正只服务不收费，把每一分钱都返还村里、让利群众。
        启示之三：
        坚持充分尊重民意，既保证村级主导，更体现村民主体，是拆迁改造成功的关键
        刘口村的拆迁改造，始终注重落实村民的决策权、参与权、监督权，切实体现由村民自治、让村民作主。
        ——以村为主，民主决策。在拆迁改造决策过程中，市、街道办只负责把好“程序关”、“审批关”，村“两委”起主导作用，但只要涉及大多数村民利益的决定，都必须由集体表决。在制定整个拆迁改造方案时，村“两委”先后组织举办了3次大型代表会议、2次全体村民会议和不计其数的村民小组会议，把大多数村民的意见都吸纳了进去。2010年3月底，村支部举行全体党员代表大会，对方案进行表决，会议实况同时用广播在全村现场直播。在解读方案、投票表决之前，会议先奏国歌，引导党员重温入党誓词，学习党章有关民主规程。一些老党员面对鲜红的党旗，当投下神圣一票时，都流下了激动的泪水。每当忆及这段难忘的经历，党员们都会情不自禁说，“村支部主持的会议没有走过场，是真正的民主集中。”
        ——一视同仁，民主管理。拆迁改造方案正式实施后，从街道办到拆迁改造指挥部，全力维护决策的权威性，做到政策面前人人平等。拆旧补偿不搞厚此薄彼，严格按事先确定的衡量标准计算，防止政策前后不一、标准高低不同。新房分配不搞另眼相待，统一按照集体议定的“以户为基数”执行，没有特权，没有例外。村民马某，台基上有前后两座楼房，分别供自己和儿子居住，马某要求自己和儿子分别享受300平方米还建房，被村里严正拒绝。股份分红不搞内外有别，只要是当年“洗脚上楼”的村民，不论是新嫁去的姑娘、新娶进的媳妇，还是新生婴儿、过世老人，每人都平等享有一股，禁止任何人以任何理由多拿多得。
        ——阳光操作，民主监督。在拆迁改造政策兑现过程中，街道办、刘口村全面推行公示制度、举报制度、监管制度，全程公开兑现程序、兑现过程和兑现结果。对拆迁补偿的数据，专门聘请市房产局有资质的专家，在街道办干部、村小组长、村民代表和屋主的监督下，当场测量、现场确认。村“两委”则在村务公开栏按户制表公开房屋面积、附着实物、应得款项等所有数据。在补偿协议的签订过程中，村“两委”主动避嫌，请街道办安排专人对合同的审定“一把尺子量到底”，在村会议室公开与村民签订协议并存档，供其他村民调阅对比。为鼓励支持快拆快建，在拆迁奖励上也实行先拆有奖、先拆旧房者先选新房，并公开认定、公平执行。拆迁改造指挥部还对方案决策、协议签订、货币补偿等关键场面进行了录音录像，随时接受村民监督检查。
        启示之四：
        坚持把和谐拆迁贯穿始终，既注重效率优先，更体现以人为本，是拆迁改造成功的基石
        旧房拆迁是改造过程中最为敏感的话题，稍有差池就可能引发矛盾、影响大局。街道办、刘口村坚持把群众工作和人文关怀贯穿拆迁工作始终，做到依法拆迁与有情操作相结合，法律效果与社会效果相统一，确保拆迁工作平稳有序推进。
        ——坚持群众工作在先。街道办、刘口村认为，没有拆迁上的“钉子户”，只有思想上的“落后户”。拆迁方案出台后，迅速成立工作专班，逐一上门了解村民拆迁意见。在此基础上，召开拆迁动员大会，阐明拆迁改造意义，演示改造发展规划，公布拆迁补偿方案，宣讲拆迁安置法规。少数村民对拆迁工作有抵触情绪，工作组就硬着头皮、厚着脸皮、磨破嘴皮，耐心进行沟通。村民白天上班，工作组就夜间上门，村民外出打工，工作组就动员其亲友帮助做工作。对于比较“难缠”的村民，工作组坚持打持久战，登门造访数十次也不罢休。细致的思想工作如春风化雨，村民由“要我拆”迅速转变为“我要拆”。村民尹某暗中“顶牛”，支部书记亲自上门和他沟通交流，并主动把自己按政策优先选择的两套好房子让给他。尹某羞愧难当，感动之余主动搬迁。
        ——坚持换位思考在先。街道办、刘口村想村民之所想，急村民之所急，在恪守政策规定的前提下，就高不就低，就宽不就窄，最大限度维护好拆迁户应得利益。村里的小作坊较多，搬迁过程中往往产生用电需重新开户、设备基座需重新建设、大件物资需拆卸和运输等费用，村里都照实买单。村民因搬迁导致空调、有线、网线、电话线重新安装产生的费用，村里全额报销。因房屋结构复杂，仪器不能精细测算的死角，村里另组织人员用卷尺当场重新测量，一分一厘计入补偿面积。有的村民家里安装太阳能热水器，由于乔迁新居后小区统一禁用，村里给每户补偿2000元。这些细致入微的考虑，更加赢得了村民对拆迁工作的信任和支持。
        ——坚持亲情关怀在先。对经济困难、年老体弱、身体残疾的特殊对象，村里免费联系车辆帮助搬家，并通过临时救济、大病救助等渠道给予不同程度照顾，努力把动员拆迁的过程，变成为群众排忧解难的过程。村民尹某一家人都有残疾，妻子还在拆迁前中风病卧，街道办、村里除妥善帮其搬家外，还临时给予救济1.5万元。村民王某女儿患骨髓炎，村里除发动捐款外，另外补贴2万元。工作组用亲情关怀解决“份外事”，暖热了村民“心窝子”。拆迁动员大会召开后半个多月，村里出现了排队办理拆迁手续、争相攀比拆迁速度的景象。高峰时期，一周之内有46家同时拆迁。村民说，是亲情拆迁催生了“刘口速度”。
        ——坚持作风感化在先。拆迁工作比较忙的时候，街道办和刘口村的工作人员充分发扬“5+2”、“白+黑”、“晴+雨”的拼搏奉献精神。早上分配完当天任务，马上就到村民家里做工作，下午赶快汇总情况、拿出解决办法，晚上继续到村民家里做动员。很多时候，拆迁指挥部里看不到一个工作人员，都直接在村民家里现场办公。工作人员起早贪黑，没有时间照顾家人，甚至病了也能拖就拖。刘口村三组组长李某负责本组拆迁工作，因为连日劳累，引起鼻血管破裂，当日送转武汉就医，但李组长第二天就带病回村组织拆迁，他所在的组在全村拆迁进程中始终保持领先地位。拆迁伊始，村民们相互观望，村支书就率先拆掉自家私房，并带动亲属拆迁，很快打破僵局。短短两个月内，340户全部拆迁完毕，实现了高速度、零强拆的“奇迹”。
        启示之五：
        坚持党委政府的坚强领导，既鼓励支持“放手干”，更敢于担当“牵手管”，是拆迁改造成功的保障
市委市政府、街道办和村“两委”全力支持拆迁改造项目，为工程推进提供全程“护航”。
        ——做决策实施的“千斤顶”。市委市政府把开展城乡一体化建设，推进城中村改造，作为一项惠及民生的德政工程来抓，对街道办和刘口村出台的方案、作出的决策坚决支持，对工程推进所需的规划审批、税费减免、部门协调，提供特事特办“绿色通道”。街道办党工委自觉当好拆迁改造工作的坚强后盾，明确提出“四个一”的包保政策：凡超出街道办管辖范围的利益协调工作，一揽子包干；凡需争取中央、省市政策倾斜的事务，一律全力承担；凡来自村以上打招呼的压力，一概顶住；凡需街道办帮助化解的拆迁矛盾，由驻村专班一抓到底。
        ——做项目推进的“守护神”。市、街道办齐心协力为项目推进营造良好的外部环境。市委书记刘新池、市长冯云乔每个月都要到拆迁改造现场视察工作、督办进度，一旦发现问题，现场办公解决。市城乡一体化项目指挥部一周一调度，半月一通报，一月一考核，严防“半拉子”工程。街道办一手严把施工方资质信用关，一手紧盯项目拆迁质量关。每当项目推进到一定阶段，街道办党工委主动把党委会和机关干部会放在刘口召开，为拆迁改造工作撑腰打气。
        ——做矛盾化解的“防火墙”。拆迁改造工作不可避免产生各种矛盾纠纷。有的是因为对拆迁方案有想法，有的是因为先前售房卖台而反悔，有的是村民十几年前就离开村里现在又回来分房，等等，都需要认真仔细处理。市、街道办、刘口村坚持不回避问题、不推卸责任、不上交矛盾，层层建立矛盾化解专班，畅通利益诉求表达渠道。拆迁改造方案确定之后，市委市政府和街道办包村领导就先先期进行开门接访、真情下访，提前化解各种信访积案。街道办未雨绸缪，预先建立“两个隔离带”：历史遗留问题与拆迁改造问题隔离，分类处理；工程推进与村民利益诉求隔离，防止影响大局。同时大员上阵、因人施策、妥善处置。村“两委”直面矛盾，把无情拆迁与有情操作有机结合，做到政策解释到位，问题解决到位、困难帮扶到位，用真诚服务换取真心理解，使很多问题都化解在萌芽状态。
        （执笔：刘庆斌、陈灿、武亮、马荆涛、胡志鹏、万灵、向伟、吴斌）